In weniger als zwei Jahrzehnten hat die Kurzzeitvermietung das Gastgewerbe grundlegend verändert und den Hotels 15 % Marktanteil abgenommen [auf Englisch]. Vom Pionier der Sharing Economy zum 100-Milliarden-Dollar-Riesen hat Airbed and Breakfast, besser bekannt als Airbnb, das Gastgewerbe seit seinen Anfängen im Jahr 2007 revolutioniert und dabei einen völlig neuen Markt geschaffen. Doch was passiert mit einer Gemeinde, wenn Airbnb auf den Markt kommt? In diesem zweiten Artikel unserer dreiteiligen Serie befassen wir uns eingehend mit den Auswirkungen von Kurzzeitvermietungen, insbesondere Airbnb, und mit der Frage, wie Gemeinden darauf reagieren.
Paris will Kurzzeitvermietungen reglementieren
Anfangs wurde erwartet, dass Hotels durch Kurzzeitvermietungen ernsthaft herausgefordert werden würden. In ihrer Studie aus dem Jahr 2017 [auf Englisch] stellten Dr. Inès Blal und Dr. Cindy Heo von der EHL Hospitality Business School in Zusammenarbeit mit Miju Choi von der Leeds Becket University jedoch fest, dass "mit zunehmender Popularität von Airbnb und steigendem Angebot die Vermietungen für die Gastgeber weniger profitabel sind". Nach dem Goldrausch stagnierten die Gewinne der Gastgeber weitgehend. Ihre Daten zeigen, dass die Auslastung von Hotels im Zeitraum 2009-15 bei 80 % lag, während sie bei Kurzzeitvermietungen bei 55 % lag, obwohl das Angebot an Zimmern in 4- und 5-Sterne-Hotels explosionsartig anstieg
Unter Berufung auf eine Analyse der Deutschen Bank wurde die Rentabilität der Hotels, gemessen am Umsatz pro verfügbarem Zimmer (RevPar), in diesem Zeitraum "gehalten". Sie kamen zu dem Schluss, dass "die beiden Produkte im Großen und Ganzen nicht in direktem Wettbewerb stehen". Ihre Arbeit widerlegt den Mythos, dass die Pariser Hotels von den Kurzzeitvermietungen überrollt werden. "Tatsächlich haben wir uns nie als Konkurrenten der Hotels gesehen", sagte David Whiteside, Global Chief Operating Officer bei Onefinestay, einem Unternehmen für Kurzzeitvermietungen im Luxussegment, das 2006 von Accor Hotels übernommen wurde, zu Beginn dieses Jahres gegenüber Elaine Glusac von der New York Times.
Wie haben die Hotels darauf reagiert? Kurz gesagt, Hotels haben begonnen, mehr wie Kurzzeitvermietungen auszusehen (z. B. Zimmer zum Arbeiten in der Ferne usw.), während Kurzzeitvermietungen begonnen haben, mehr wie Hotelzimmer zu erscheinen (z. B. Concierge-Service usw.). Neue Marktteilnehmer wie VRBO fordern die Vormachtstellung von Airbnb heraus. Online-Reiseagenturen (OTAs) wie Booking.com und Expedia.com sind ebenfalls zu Konkurrenten geworden, indem sie Kurzzeitvermietungen auf ihren gigantischen Plattformen anbieten.
Wenn Kurzzeitvermietungen die Hotelbranche nicht in den Ruin getrieben haben, wer ist dann der Leidtragende? Kurz gesagt, die Städte.
Im Jahr 2022 besuchten rund 44 Millionen Touristen Paris und machten die Stadt damit zum beliebtesten Reiseziel der Welt. Für einen lokalen Vertreter ist Airbnb eine "Katastrophe" [auf Englisch] für das Stadtzentrum. Und die Stadt des Lichts hat aggressive Maßnahmen zur Regulierung der Branche ergriffen. Gastgeber dürfen ihren Hauptwohnsitz für maximal 120 Tage im Jahr vermieten und müssen ihre Vermietung beim Rathaus anmelden. Geldbußen können hoch sein. Die Durchsetzung der Vorschriften bleibt jedoch eine offene Frage.
Wachsender Unmut über die Sharing Economy
Bei vielen ist das anfängliche Wohlwollen gegenüber der Sharing Economy verflogen und der Unmut gewachsen. Airbnb ist, wie seine Zeitgenossen in der P2P-Wirtschaft (z. B. Uber, Doordash und Konsorten), der Mittelsmann, der Vermittler, der von den Kunden eine in ihren Augen exorbitante Provision verlangt. "Aber Airbnb hat auch eine ganze Reihe weiterer Ressentiments, die es vielleicht nicht weniger verhasst machen, aber anders, und zwar auf eine Weise, die für das Unternehmen schwieriger zu korrigieren sein könnte", heißt es in einem Artikel der New York Times [auf Englisch]. Mit anderen Worten: Auch Nichtnutzer sind von Airbnb betroffen, und zwar in Form höherer Mieten, vorübergehender "Nachbarn" und der Verschlechterung des sozialen Gefüges in ihren Gemeinden.
In New York City, das im Namen des erschwinglichen Wohnraums gegen Kurzzeitvermietungen kämpft, sind die Inserate laut AirDNA um 77 % zurückgegangen, seit Beschränkungen eingeführt wurden. Aber werden die Vorschriften die grassierende Gentrifizierung [auf Englisch] ein "ewiges Problem" in der Stadt, langfristig aufhalten? Inside Airbnb, das sich selbst als ein "missionsorientiertes Projekt beschreibt, das Daten liefert und sich für die Auswirkungen von Airbnb auf Wohngemeinschaften einsetzt", hat Daten zusammengestellt, die das Ausmaß der Präsenz von Kurzzeitvermietungen in verschiedenen Städten visuell aufzeigen [auf Englisch]. Im Jahr 2022 gab es in der Stadt mehr Kurzzeitvermietungen als langfristig zu vermietende Wohnungen, was insbesondere für Familien die Möglichkeiten einschränkt.
Airbnb kommt dem ländlichen Raum zugute
Für Jamie Lane, Senior Vice President of Analytics und Chief Economist bei AirDNA, einem Unternehmen, das Airbnb-Daten analysiert, "haben wir die stärkste Nachfrage in kleinen und mittelgroßen Städten, in Küsten- und Gebirgsregionen sowie in Gebieten außerhalb der großen Ballungszentren festgestellt", wo Hotels in der Regel Mangelware sind. In den ländlichen Gebieten [auf Englisch] Großbritanniens sind nun auch weit entfernte Ziele erreichbar und bieten Reisenden, wie z. B. Wanderern, eine Möglichkeit zur Übernachtung.
Airbnb hat das Marktpotenzial erkannt und sogar einen Filter für Vermietungen auf dem Land [auf Französisch] ins Leben gerufen. Die Marktexpansion im ländlichen Frankreich [auf Französisch] hat verschlafene Dörfer und Städte zu neuem Leben erweckt, die keine große Attraktion, wie z. B. einen Ski- oder Badeort, haben, um Touristen anzuziehen. Die lokalen Vertreter hoffen, auf der Post-Pandemie-Welle in Frankreichs ländlicher Umgebung mitreiten zu können.
“Im Wesentlichen ein riesiges Airbnb”: Eine Stadt wie geschaffen für Kurzzeitvermietungen
Die Pandemie trieb die Menschen aus den Städten, und viele wohlhabendere Menschen kauften sich Zweitwohnungen auf dem Land. Als die Inflation einsetzte, versuchten viele, ihre Investitionen als zusätzliches Einkommen zu monetarisieren. So stieg beispielsweise das Angebot an Kurzzeitvermietungen in den USA im Oktober 2022 um 23,3 % gegenüber Oktober 2021. "Das ist ein massives Wachstum", erklärte Lane, obwohl die Buchungen im gleichen Zeitraum um 6 % zurückgingen. Mehr Angebot bedeutet nicht gleich mehr Nachfrage, wie sich herausstellte.
Eine Seestadt im ländlichen Oklahoma hat es auf die Spitze getrieben. "Airbnb hat diese Stadt zu 100 Prozent aufgebaut", sagt der Bürgermeister von Hochatown [auf Englisch], wo die Zahl der Kurzzeitvermietungen in den fünf Jahren seit der Pandemie von 400 auf 2.400 gestiegen ist. "Die Stadt ist im Grunde ein riesiges Airbnb", sagt David Francis, ein Regierungsbeamter. Der Ferienort, der aus dem Nichts entstanden ist (aber in der Nähe von Dallas, Texas, liegt), hat zu kämpfen, weil Gewinnen Vorrang vor Planung oder Infrastruktur eingeräumt wurde.
Die Einwohnerzahl der Stadt explodiert an den Wochenenden von 219 auf etwa 50.000, aber es gibt beispielsweise immer noch keine eigene Polizei in der Stadt. Die Wasserinfrastruktur ist völlig unzureichend. Und für viele ist die Blase bereits geplatzt. Seit ihrem Höhepunkt ist die Belegungsrate auf 40 % gesunken, und nach einem astronomischen Anstieg sind die Immobilienpreise eingebrochen, so dass Bewohner und Investoren das Schlimmste befürchten.
Kurzzeitvermietungen vs. bezahlbarer Wohnraum
In Málaga, Spanien, wehren sich die Bewohner. Vor Gebäuden, in denen Einfamilienhäuser in Airbnbs umgewandelt wurden, kleben Aufkleber [auf Englisch] mit der Aufschrift "Geh zurück nach Hause" oder "Hier hat früher eine Familie gewohnt" oder "Angriff auf die Bürger der Stadt". Die Wohnsituation ist ein zentrales Anliegen der Bewohner, die laut Dani Romero, dem unfreiwilligen Gründer der Bewegung, genug davon haben: "Es sind die Nachbarn, die die Nase voll haben, denn das ist ein Problem, das uns alle betrifft."
Romero wurde, wie viele andere auch, von einem Vermieter aus seiner Wohnung verdrängt, der diese in einen Raum zur Kurzzeitvermietung umgewandelt hatte. Der berufstätige Romero konnte sich eine Wohnung in der Stadt nicht mehr leisten. Seine Geschichte ist eine von unzähligen Beispielen dafür, wie die Sharing Economy das Wohnen in den Städten unerschwinglich gemacht hat.
Vom Super-Gastgeber zum Gemeinschaftsanführer
Würden Sie auf ein Monatsgehalt von 12.000 Dollar verzichten? Genau das hat Precious Price aus Atlanta, Georgia, getan. Sie begann 2019 damit, ihr Haus zu vermieten, wenn sie auf Geschäftsreise war. Als junge farbige Frau aus bescheidenen Verhältnissen baute sie nach und nach ein Portfolio an Unterkünften für Kurzzeitvermietungen auf, das ihr ein sechsstelliges Jahreseinkommen bescherte. "Jeder hat seinen eigenen ethischen Kompass, und meiner fühlte sich bei dem, was ich tat, einfach nicht richtig an", sagte sie der New York Times [auf Englisch]
Sie musste mit sich selbst klarkommen, nachdem sie Mietinteressenten abgewiesen hatte, die auf der Suche nach einer langfristigen Wohnung waren. Sie befand sich an der "vordersten Front" der Wohnungskrise, und die Menschen, darunter alleinerziehende Mütter und Studenten, die sie zugunsten von wohlhabenden Urlaubern abwies, ähnelten den Mitgliedern ihrer eigenen Großfamilie. Auf einen Schlag wurde ihr klar, was sie tun musste. Jetzt vermietet sie ihre Häuser langfristig und setzt sich für Tiny Homes und andere Formen erschwinglichen Wohnraums ein. Obwohl ihr Einkommen drastisch gesunken ist, sagt sie, dass sie jetzt erfüllter ist.
#Airbnbust
In den letzten Jahren hatte Airbnb mit einer ganzen Reihe von Problemen zu kämpfen, die in der Öffentlichkeit bekannt wurden: Raubüberfälle [auf Englisch], Sicherheitskameras [auf Englisch] ein Währungsproblem in Australien [auf Englisch], eine Klage gegen ein Verbot in New York City, illegale Airbnbs [auf Englisch] in Manhattan, ein Verbot von Partys [auf Englisch], ein formloser Rückzug [auf Englisch] aus China, das so genannte "Catfishing",[auf Englisch] Auswirkungen auf erschwinglichen Wohnraum, Untervermieter, die ihre Wohnung vermieten, Verärgerung über professionelle Gastgeber, Förderung des ‘hit and run’-Tourismus usw. Am kritischsten ist vielleicht, dass das Überangebot auf dem Markt zu sinkenden Gewinnen für viele Gastgeber geführt hat, was den Begriff "Airbnbust" [auf Englisch] hervorgebracht hat. Das Unternehmen ist sogar zu einem gefundenen Fressen für Comedians [auf Englisch] geworden. Dies mögen einzelne Ereignisse sein, doch in ihrer Gesamtheit zeichnen sie ein geschmackloses Bild des Unternehmens.
Was bedeutet das nun für uns? Für 2024 deuten Berichte darauf hin, dass sich der 64 Milliarden Dollar schwere Markt für Kurzzeitvermietungen [auf Englisch] "beruhigt" und nicht in einen langfristigen Rückgang übergeht. Für die einen ein Segen, für die anderen ein Fluch: Kurzzeitvermietungen, allen voran Airbnb, das die größten Probleme zu bewältigen hatte, werden zweifellos in der einen oder anderen Form ein wichtiger Bestandteil der Gastgewerbelandschaft bleiben.
